一、法规依据与责任主体

1. 核心法规

《中华人民共和国消防法》

明确同一建筑物由多个单位管理或使用时，需明确各方消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理（第十八条）。

禁止生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所与居住场所设置在同一建筑物内（第十九条）。

《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2018年版）

防火分隔要求：

商业服务网点与住宅部分需采用耐火极限不低于2.00h的防火隔墙和1.50h的不燃性楼板分隔。

安全出口和疏散楼梯需独立设置，商业区域每个防火分区面积≤500㎡（设置自动灭火系统时可扩大至1000㎡）。

特殊设施要求：

消防电梯需迫降至首层，轿厢内设置消防专用电话。

燃油/燃气锅炉、变压器等设备需符合专用房间布置要求，耐火等级不低于二级。

《建筑消防设施维护管理标准》（GB25201-2019）

管理制度：建立值班、巡查、检测、维修、保养、建档等制度，确保消防设施完好有效。

人员资质：消防控制室值班人员需持初级技能以上职业资格证书，24小时值班，每2小时记录一次设备运行情况。

2. 责任主体

产权单位/物业管理单位：

委托具备资质的消防技术服务机构进行维保，签订合同明确责任范围。

自行维保需配备注册消防工程师和持证操作人员，每年形成书面结论文件。

商户/住户：

配合物业开展消防安全检查，不得占用疏散通道或损坏消防设施。

二、维保内容与周期

1. 日常巡查

频次：

消防安全重点单位每日巡查一次。

其他单位每周至少巡查一次。

内容：

检查消防供配电设施、火灾自动报警系统、消防供水设施、防排烟系统等是否正常运行。

记录并处理故障，填写《建筑消防设施巡查记录表》。

2. 定期检测

季度检测：

火灾自动报警系统：测试烟感/温感探测器灵敏度，清洗探测器（每3年一次）。

消火栓系统：静压测试（≥0.1MPa），检查水带、栓口橡胶老化情况。

自动喷水灭火系统：末端试水装置水压≥0.05MPa，流量符合设计要求。

防烟排烟系统：联动测试正压送风/排烟风机，检查风机皮带松紧度。

应急照明与疏散指示：测试应急灯持续供电时间（≥30分钟）及照度（≥1.0lx）。

半年检测：

安全泄压阀：测试灵敏度，防止超压损坏。

气体灭火系统：模拟烟感/温感联动测试，清洗电磁阀（每半年一次）。

年度检测：

全面检测消防设施，出具年度检测报告并报当地消防部门备案。

3. 专项维护

火灾自动报警系统：

每季度测试报警主机信号准确性，每年清洗探测器。

消火栓系统：

每季度阀门润滑保养，防止锈蚀卡阻。

自动喷水灭火系统：

每半年测试末端试水装置，每年清洗喷头。

防烟排烟系统：

每季度联动测试，每月检查风机皮带松紧度，每半年润滑轴承。

气体灭火系统：

每年模拟联动测试，气瓶压力保持在绿区。

三、记录与报告要求

维护保养记录：

详细记录每次维护保养的内容、结果及处理措施，确保可追溯。

使用《建筑消防设施维护保养记录表》等规范表格。

故障处理：

发现故障需立即处理，小问题当场解决，大问题及时上报并安排专业维修。

年度报告：

每年出具消防设施检测报告，报当地消防部门备案。

四、培训与演练

1. 消防培训

对象：物业人员、商户及住户。

内容：

消防设施使用方法（如灭火器、消火栓操作）。

火灾报警、疏散、初期灭火流程。

频次：每季度至少一次。

2. 应急演练

频次：每年至少开展一次全要素消防演练。

内容：

火灾报警、疏散、初期灭火等环节。

检验预案有效性，覆盖商业与住宅区域。

要求：

演练后总结问题，修订完善预案。

采用物联网传感器监测设备状态，预警准确率＞95%。

五、特殊要求

防火分隔：

商业区域每个防火分区面积≤500㎡（设置自动灭火系统时可扩大至1000㎡）。

消防电梯：

需迫降至首层，轿厢内设置消防专用电话。

智慧化管理：

鼓励加装压力传感器、NFC巡检标签等，提升维保效率。

六、资质与合规

维保单位资质：

需具备消防设施维护保养一级资质，技术人员需持证上岗（注册消防工程师、消防设施操作员）。

法律合规：

违反规定将依据《消防法》第六十条处罚，情节严重者追究刑事责任。

七、总结

消防救援局对商住两用楼的消防维保要求涵盖法规遵守、责任划分、日常巡查、定期检测、记录报告、培训演练及特殊场景管理等多个方面，旨在通过标准化、智能化手段确保消防设施完好有效，*大限度保障人员生命财产安全。各责任主体需严格落实，避免因维护不当导致火灾事故。